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LECCO

Passaggi di proprietà ? NO AL «FAI DA TE»

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LECCO (afm) Il notaio Daniele Minussi risponde ai quesiti dei lettori. Se anche voi avete una richiesta da sottoporre alla sua attenzione scrivete una email a:

redazione@netweek.it

Buongiorno Notaio, nel 1982 mia madre ha stipulato una scrittura privata per l’acquisto di una casa, la casa in questione era di proprietà di 4 fratelli; la scrittura privata è stata firmata da mia madre e da due dei fratelli. Ora vorrei fare dei lavori e accatastarla, cosa dovrei fare per regolarizzare la proprietà della casa? Se devo fare un atto di compravendita da un notaio bisogna riunire tutte le parti (i 4 fratelli), o è possibile farlo solo con mia madre?

Il nostro lettore pone una domanda che riguarda ipotesi non infrequenti. Capitava spesso (e purtroppo sta diventando sempre più frequente anche in questi ultimi tempi, a causa di una fiscalità sempre più opprimente) che le parti ricorrano al “fai da te”. Se questo fenomeno si limita agli accordi preliminari, il danno è per lo più abbastanza circoscritto. Infatti se le parti sono in buona fede il notaio riesce poi nella fase successiva a raddrizzare le imprecisioni e gli errori commessi per semplice ignoranza della normativa e delle regole che disciplinano la materia. Nel caso sottoposto tuttavia le cose stanno ben diversamente. Anzitutto pare che non sia stato sottoscritto un semplice contratto preliminare, vale a dire una scrittura che, fissando gli elementi essenziali dell’accordo, rinvia il trasferimento della proprietà dell’immobile ad un momento successivo, bensì addirittura una vera e propria vendita. A questo proposito giova precisare che per il nostro diritto, la proprietà viene trasferita da un soggetto ad un altro per effetto del semplice scambio del consenso riprodotto in un documento scritto (cosiddetto principio consensualistico: art. 1376 cod.civ.). Dunque se Tizio e Caio scrivono su un pezzo di carta da pacco che Tizio vende e Caio compra, la proprietà astrattamente può essere trasferita (al netto delle cause di nullità per l’omissione di clausole previste dalla normativa speciale). Perché allora serve il notaio? Anzitutto è indispensabile per controllare, anche nell’interesse delle parti, il rispetto di una nutrita serie di regole, il cui mancato rispetto porta alla formazione di un contratto invalido. Soprattutto però la compravendita, come qualsiasi altro atto che riguarda beni immobili, deve essere trascritto nei registri immobiliari per essere opponibile. Cosa significa “opponibile”? Si tratta di un concetto chiave, che merita di essere brevemente spiegato. Se Tizio vende a Caio un appartamento, dopo averlo ceduto non ne è più proprietario. Ma cosa dire del caso in cui Tizio alle ore 9 vende il suo appartamento a Caio e poi, alle 10 dello stesso giorno lo vende a Sempronio? Chi “vince” tra Caio e Sempronio? A questo scopo, per risolvere questo genere di conflitto tra più acquirenti, è stato istituito il sistema pubblicitario della trascrizione degli atti presso l’Ufficio del territorio (che una volta si chiamava, con un termine un poco ottocentesco, “Conservatoria dei registri immobiliari”). Insomma, per farla breve, tra più acquirenti dello stesso bene “vince” chi trascrive per prima il suo titolo (l’atto di compravendita) e non chi ha concluso il contratto per prima, come invece sarebbe logico. Non basta ancora: in tanto è possibile trascrivere un atto immobiliare, in quanto sia stato stipulato da un notaio, che ha il compito di effettuare una serie di controlli che le parti non sarebbero assolutamente in grado di fare da sole. In difetto di questo procedimento, al di là delle cause di nullità in cui inevitabilmente le parti incorrerebbero, l’atto non è, come si dice in gergo, “opponibile”, non fonderebbe cioè un acquisto riconoscibile come tale da tutti, con speciale riferimento a coloro che potrebbero aver acquistato lo stesso bene dal medesimo venditore. Venendo al quesito specifico posto dal nostro lettore, la situazione è anche peggiore di quella tratteggiata. Infatti le parti non si sono limitate a “fare da sé”, ma addirittura neppure tutti i venditori hanno sottoscritto l’accordo di vendita, pur essendo tutti contitolari del bene immobile. Se insieme ai miei tre fratelli sono comproprietario di un appartamento non posso sottoscrivere un accordo inteso alla vendita dell’intero insieme ad uno soltanto dei fratelli. Caso mai potrò vendere con lui la nostra complessiva quota di metà, ma non certo la metà che spetta agli altri due. Quindi nell’ipotesi in esame il problema che non c’è semplicemente da “regolarizzare” una vendita effettuata senza le prescritte formalità, ma addirittura da completare un trasferimento immobiliare mai avvenuto. Sarà dunque indispensabile che tutti e quattro i fratelli si rechino, unitamente alla mamma in qualità di acquirente, dal notaio che dovrà predisporre ex novo un atto di compravendita senza poter “tener buono” nulla di quanto precedentemente sottoscritto. Va da sé che occorrerà anche pagare tutte le tasse ed i tributi connessi.

Daniele Minussi Notaio in Lecco

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Autore:afm

Pubblicato il: 26 Giugno 2017

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