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Mi fa male il Catasto: cosa cambia per il mio immobile se dovesse (ri)partire la Riforma?

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Il notaio Daniele Minussi risponde ai quesiti dei lettori. Se anche voi avete una richiesta da sottoporre alla sua attenzione scrivete una email a: redazione@netweek.it

Mi fa male il Catasto: cosa cambia per il mio immobile se dovesse ripartire la Riforma di quest’ultimo?

È da anni che di parla di riforma del catasto. Dopo un laborioso travaglio che aveva condotto alla formulazione dei nuovi estimi, circa un paio d’anni orsono la riforma era stata bloccata. Una volta “messa su strada” infatti la nuova normativa avrebbe comportato, secondo simulazioni condotte sugli immobili della città di Roma nell’estate del 2015, incrementi notevolissimi della tassazione sulla casa. Il tutto aveva portato alla “sospensione temporanea” della riforma, una sospensione che si è protratta fino ad oggi. La legge delega fiscale (Legge 23/2014) prevedeva inoltre un termine per il suo esercizio: esso è scaduto nel settembre 2015. Entro questa data il Governo avrebbe dovuto adottare i decreti di riforma previsti, ma non è riuscito ad approvarli. Il tutto ora però torna alla ribalta: un nuovo disegno di legge delega è stati presentato al Senato. Sembrerebbero non essere stati mutati i princìpi di fondo cui il Governo dovrà attenersi nell’approvazione dei decreti attuativi: invarianza del gettito complessivo e determinazione del valore degli immobili sulla base delle loro caratteristiche reali, vale a dire superficie, localizzazione e caratteristiche edilizie. Ad ogni immobile dovrà essere attribuito un valore patrimoniale medio ordinario. Per gli immobili a destinazione catastale ordinaria il valore sarà determinato utilizzando il metro quadro (e non più il numero dei vani) come unità di consistenza e funzioni statistiche in grado di esprimere la relazione tra il valore di mercato, la localizzazione e le caratteristiche edilizie. Il criterio reddituale sarà utilizzato per gli immobili in relazione ai quali la redditività costituisce l’aspetto prevalente. La differenziazione tra destinazione catastale ordinaria e speciale lascia presupporre che il Governo sia intenzionato a riproporre i contenuti della riforma avviata precedentemente e non completata, come detto più sopra. Tutti gli immobili non sarebbero più raggruppati in categorie e classi, ma in due tipologie di fabbricati: quelli ordinari e quelli speciali. Gli appartamenti verrebbero inseriti tutti nella categoria ordinaria O/1, mentre ville, immobili signorili e artistici avrebbero una regolamentazione diversa. La rendita media ordinaria delle unità immobiliari sarà calcolata mediante funzioni statistiche che esprimeranno la relazione tra i redditi medi derivanti da locazione, la localizzazione e le caratteristiche edilizie. In mancanza di un consolidato mercato delle locazioni, ai valori patrimoniali saranno applicati specifici saggi di redditività desumibili dal mercato. Notevole anche la previsione di meccanismi di adeguamento periodico sia dei valori patrimoniali, sia delle rendite catastali. I più gravosi costi di manutenzione e di conservazione, i vincoli legislativi sulla destinazione, l’utilizzo, la circolazione giuridica e il restauro degli immobili di interesse storico e artistico saranno contemplati come elementi di riduzione del valore patrimoniale e della rendita catastale degli stessi. Anche la riqualificazione energetica, l’eliminazione delle barriere architettoniche e gli adeguamenti alle norme di sicurezza giocheranno un ruolo a livello di gravi fiscali. La verificazione di eventi sismici e altre calamità che abbiano causato l’inagibilità o la impossibilità di fruire dell’immobile daranno il diritto di fruire di riduzioni di carico fiscale. Insomma: davvero tanta “roba”! Ma in concreto cosa significherà in concreto per il cittadino medio? Dare una risposta non è semplice. La questione è quella dell’ “invarianza di gettito” che viene assicurato essere uno degli snodi fondamentali della riforma. Però sappiamo che uno dei motivi per cui la “prima versione” di essa risalente al 2015 venne in concreto bocciata: in quanto, fatti bene i conti, in effetti comportava per il cittadino salassi economici intollerabili. E questa volta? Il differimento della nuova normativa nasce proprio dalla enorme difficoltà di conciliare il principio di fondo dell’invarianza di gettito con l’adeguamento delle nuove rendite catastali ai valori effettivi degli immobili. È inutile nascondersi dietro un dito. Soprattutto nel passato (ora invece assai meno) le rendite catastali davano come risultato numeri al di sotto (anche molto) rispetto ai valori correnti di mercato. Questo anche ai fini del calcolo della base imponibile da utilizzare per gli atti di trasferimento immobiliare (vendite, donazioni, permute, divisioni, successioni ereditarie). Ciò non ha impedito che una fiscalità quasi soffocante (se si prescinde dalla lodevole introduzione della cedolare secca sulle locazioni) abbia finito per determinare un carico sugli immobili tale da sconsigliare non solo l’investimento nel settore, ma da contribuire, quale concausa, al ribasso dei prezzi che nell’ultimo decennio ha falcidiato il mercato immobiliare in tutta la penisola. E ora? Sappiamo bene che sia il Fondo monetario internazionale, sia la UE hanno più volte manifestato l’opportunità che il Governo italiano abbia ad inasprire la tassazione immobiliare (ed anche o forse soprattutto quella relativa ai trasferimenti per successione ereditaria), ma un ulteriore incremento delle rendite catastali ad invarianza dei criteri di computo della tassazione diretta ed indiretta avrebbe quale effetto quello di assestare la mazzata finale al settore immobiliare. Tenuto conto anche dell’ambiente sostanzialmente deflattivo, il mix tra variabili macroeconomiche e inasprimento fiscale sul comparto condurrebbe assai probabilmente ad una crisi del settore ancora più accentuata rispetto a quella attuale. Cosa consigliare ai lettori? Tenuto conto della composizione media del patrimonio familiare, un’accurata pianificazione del passaggio generazionale e dei trasferimenti da operare in favore dei propri figli sarebbe certamente appropriata.

Daniele Minussi

Notaio in Lecco

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Edizione digitale

Autore:afm

Pubblicato il: 29 Maggio 2017

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